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杨某与张家港市某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

作者:高天野 来源:找法网 日期:2018年06月07日

 

杨某与张家港市某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张家港市人民法院 (2017)苏0582民初1271号

当事人信息

原告:杨某,女,1991年3月24日出生,汉族,住江苏省滨海县。

委托诉讼代理人:高天野,江苏万拓律师事务所律师。

被告:张家港市某房地产开发有限公司,住所地江苏省张家港市南丰镇永联村。

法定代表人:李某,该公司经理。

委托诉讼代理人:沈某,江苏某律师事务所律师。

委托诉讼代理人:秦某,江苏某律师事务所律师。

审理经过

原告杨某与被告张家港市某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月22日立案受理后,依法适用简易程序于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告杨某的委托诉讼代理人高天野、被告某房地产公司的委托诉讼代理人沈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨某向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告编号为0002266、0002267的定购单;2、判令被告双倍返还原告定金8万元整;3、判令被告退还原告团购费2万元整;4、判令被告支付2、3项的利息,自起诉之日按照同期银行贷款利率计算至被告实际支付之日止;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年10月3日签订编号为0002266、0002267的定购单,约定原告定购被告开发的某小区43幢1单元802室及43幢1单元902室的房屋。原告分别缴纳定金2万元,合计4万元。由于原告参与被告“一万抵五万”的团购优惠,又分别缴纳1万元合计2万元的团购费。双方在0002267的定购单中约定于2016年10月18日签订正式商品房买卖合同并办理按揭贷款手续。原告初次买房,经济实力有限,当时被告售楼人员承诺原告可以首付20%,剩余80%办理按揭手续,原告才安心购买。原告委托其舅舅于2016年10月18日办理相关手续,被告工作人员表示当日签订不了正式合同,20%首付的贷款手续由于新政出台及被告本身存在的贷款压力等一系列原因现在也没有银行能办理,被告已构成违约。另外被告作为专业开发商,在2016年10月3日应当明知新政的出台及其内容所带来的贷款影响,仍诱骗原告签订定购单,属于欺诈行为。因原告要求被告双倍返还定金及团购费未果,原告提起本案诉讼。

被告辩称

被告某房地产公司辩称:同意解除双方签订的编号为0002266、0002267的定购单。1、本案是原告违约,原告无权要求双倍返还定金。定购单签订后,原告支付了合同定金,但未按期签约,原告的行为构成违约。2、原告与第三方嘉兴志诚房地产营销策划有限公司签订《团购服务协议》,并将团购费支付给该公司,该团购费与被告无关。3、被告已于2016年12月29日书面通知原告解除双方签订的两份定购单,原告收到该通知后双方签订的定购单即解除。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过当事人的举证、质证,本院认定如下事实:

2016年10月3日,某房地产公司(出售人)与杨某(买受人)签订编号为0002266、0002267的《商品房定购单》二份,0002267的《商品房定购单》约定定购户别为某小区43幢1单元902室,面积93㎡,单价6892.11元/㎡,总价640967元,定金2万元;0002266的《商品房定购单》约定定购户别为某小区43幢1单元802室,面积93㎡,单价6792.11元/㎡,总价631667元,定金2万元。两份定购单的内容说明中第2条约定,买受人承诺本人及家庭真实情况符合目前购房政策要求,如因买受人隐瞒真实情况而导致无法完成签订正式《商品房买卖合同》等签约手续的,视为买受人严重违约,出售人有权解除本《定购单》,买受人已付定金不予退还。第3条约定,买受人应于2016年10月18日前,携带本《定购单》、签约应缴款项、个人身份证明及所有购房证件原件,与出售人签订正式《商品房买卖合同》以及办理按揭贷款手续(如需)。如买受人未按上述约定期限前来与出售人签订《商品房买卖合同》,本《定购单》自动解除,买受人已付定金不予退还,出售人不再另行通告,且出售人有权将该房屋另售予第三方。第8条约定,如买受人于签订正式《商品房买卖合同》前提前解除本《定购单》的,无权要求出售人返还已付定金。第9条约定,出售人与买受人签订正式《商品房买卖合同》后,买受人已付定金转为购房款部分,本《定购单》自行终止。0002267的《商品房定购单》备注栏注明,参与“一万抵五万”优惠,壹万元团购不计入合同总价;成交总价581000元;在2016年10月18日前准时签约,如逾期则取消优惠。0002266的《商品房定购单》备注栏注明,参与“一万抵五万”优惠,壹万元团购不计入合同总价;成交总价572000元;在2016年10月18日前准时签约,如逾期则取消优惠。编号0002266的《商品房定购单》在置业顾问处有陈某的签名。两份定购单对于付款方式均未作约定。两份定购单签订后,杨某向某房地产公司分别支付了两份定购单约定的定金各2万元,合计4万元,某房地产公司向杨某开具了编号为1494441、1494442的收据,收款事由均为某小区购房定金,收据上加盖了某房地产公司财务专用章,并有陈某某的签名。

2016年10月3日,甲方杨某与乙方嘉兴志诚房地产营销策划有限公司(以下简称志诚公司)签订编号为0000079、0000080的《团购服务协议》二份。编号0000079《团购服务协议》约定针对郦景澜湾项目所有小高层房源,拟开展一次专项团购活动,乙方为甲方争取的意向购买楼盘43-902优惠条件,会员费10000元/人,购房优惠为“1万抵5万”。具体条款中约定,甲方在签署本协议时向乙方支付会员费1万元,成为乙方会员,方能获得本协议项目的团购资格;甲方凭《团购服务协议》客户联和POS单客户留存联及收据,在购房时享受购房优惠一次。甲方成功购房后,表明甲方已使用了专项购房会员服务。因甲方原因取消购房的,则甲方已支付乙方1万元的会费不予退还。若甲方没有成功购房,甲方在以定房时间起算90日(自然日)内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会费退费手续。乙方于手续办理完后15个工作日内无息退费,退费时乙方不得收取甲方任何手续费用,乙方不承担款项冻结期间所产生的利息以及任何第三方产生的相关责任。退费后双方权利义务随即终止。若甲方没有成功购房且以定房时间起算90日内未办理全额会费退费手续,则视为甲方自愿放弃退款,甲方已支付乙方的会费不予退还。编号0000080《团购服务协议》约定的甲方意向购买楼盘为43-802,其余条款与编号0000079《团购服务协议》的约定一致。当日杨某向志诚公司分别缴纳了两份《团购服务协议》约定的会员费各1万元,志诚公司向杨某分别出具了各1万元的收据,收款事由为“1万抵5万团购”。

2016年10月18日,杨某的委托人徐某就签订商品房买卖合同问题与手机号码为139××××8111(移动公司发票显示该号码户名为陈某)的人员通话,电话中徐某问“我这边杨某,我今天需要过去吗”,139××××8111人员称“不用不用,等我通知吧”;徐某问“如果房子买不到,我们这个钱退不退的?”,139××××8111人员称“不退的”;徐某陈述“当时你们承诺我可以做20%的”,139××××8111人员称“我们当时答应你的是没错,当时银行也是答应我们的啊,可是现在银行反悔了啊”;徐某“我当时跟你们约束是18号啊,如果18号之后我不买了是我的事情,我来承担,18号之前,政策出来也好,你们有什么动机也好,这个东西不能怨在我个人头上。”

2016年12月29日,某房地产公司向杨某通过挂号信方式邮寄《解约函》二份,主要内容为:根据双方2016年10月3日签订的《商品房定购单》,杨某未按规定时间支付首付款并签署《商品房买卖合同》,已构成严重违约,通知杨某双方的《商品房定购单》自本函发出之日起解除,已支付的定金不予退还。杨某于2017年1月1日收到上述二份《解约函》。

关于二份《商品房定购单》约定的付款方式及无法正式签订《商品房买卖合同》的原因,原告认为被告承诺其首付20%,其余按揭贷款;被告因为自身原因无法备案导致合同无法签订,且被告自身存在企业贷款导致原告贷款无法办理。被告认为,是否需要按揭贷款是根据原告自身经济状况由原告自行决定;银行对贷款购买二套房屋需要首付30%,而原告没有能力支付,考虑到原告的经济情况,被告也同意原告仅购买1套房屋。

本院认为

本院认为,原、被告之间签订的二份《商品房定购单》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。该《商品房定购单》是为保证双方正式订立商品房买卖合同而签订的预约合同,原告支付定金应为订约定金。《商品房定购单》虽对所购房屋的位置、面积、总价进行了约定,但并未就具体的付款时间、付款方式、房屋交付时间、违约责任等内容进行约定,故不能认定双方已就商品房买卖合同的主要内容达成一致,双方在商品房买卖合同签订前仍有进行磋商的权利。在《商品房定购单》签订后,双方均确认对签订正式的《商品房买卖合同》进行了磋商,但因双方未能就付款方式达成一致意见导致未能订立商品房买卖合同,即使被告曾承诺过原告可以首付20%,其余按揭贷款,但办理贷款涉及原告自身经济原因、银行贷款审批、购房政策等多方面原因,属于不可归责于当事人双方的事由,双方均不能视为违约,由此导致商品房买卖合同无法订立的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人应将定金返还买受人。原告要求被告双倍返还定金8万元,无事实和法律依据,本院认定被告应返还原告定金4万元。原、被告均同意解除双方之间的二份《商品房定购单》,被告先向原告寄送了《解约函》二份,原告收到后未提出异议,且原告提起本案诉讼明确要求解除两份定购单,故《商品房定购单》解除时间应为原告收到《解约函》之日即2017年1月1日。原告要求被告返还团购费2万元的请求,因团购费收取人为志诚公司,现原告要求被告退还,本院不予支持。原告要求追加志诚公司为被告并要求返还团购费2万元的请求,本院认为,原告与志诚公司之间的《团购服务协议》与本案的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系,本院不予理涉,原告可另行向志诚公司主张权利。原告要求被告支付利息的诉讼请求,因双方合同已经解除,被告应返还占用资金期间的利息,原告主张并无不当,利息计算标准应以4万元为基数自立案之日起计算。原告认为被告明知新政出台而诱骗原告签订定购单,属欺诈行为的意见,未能举证证明被告存在欺诈行为,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,判决如下:

裁判结果

一、确认原、被告于2016年10月3日签订的二份编号为0002266、0002267的《商品房定购单》自2017年1月1日起解除。

二、被告张家港市某房地产开发有限公司应返还原告杨某定金4万元及该款自2017年1月22日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。限于判决生效后10日内履行。

三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元,减半收取计1150元,由原告杨某负担690元,被告张家港市某房地产开发有限公司负担460元,被告负担的部分原告已预交,由被告在履行本判决时一并给付原告。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费(苏州市中级人民法院开户银行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:10×××76)。

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